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万科活下去、华夏幸福卖身 上榜地产大事件(上
来源:未知 作者:admin 发布时间:2019-01-09 13:51 浏览量:

  十年一拐点,中国房地产行业自1998年房改至今,整整走过20个年头。2018年,新的市场拐点再次降临。

  这一年,中国房地产市场迎来了史上最严、时间最长的楼市调控;这一年,“房住不炒”深入人心。政策的变化,深刻影响了房地产市场的各个领域。楼市格局,正式从增量市场迈向存量市场。从头部房企到中小房企,从一二线城市到三四线,整个房地产行业充满了变数。

  辞旧迎新之际,蓝鲸房产以上下篇的方式对2018年房地产市场变化进行梳理、盘点,本文将对万科“活下去”、华夏幸福600340)引入平安、国开行收回“棚改”审批权、各地“抢人大战”偃旗息鼓、长租公寓“爆仓”,年度热议事件进行回顾,以供读者飨食。

  2018年,楼市“寒冬”的到来已然成为行业共识,房企面临着来自政策调控和融资收紧的双重压力。在此背景下,房企纷纷加大销售力度,加速回笼现金流。2018年8月开始,中国恒大(HK.03333)、碧桂园(HK.02007)、泰禾集团000732)(SZ.000732)等大牌房企推出降价、促销措施后,荣盛发展002146)(SZ.002146)、河南正商等中小房企也被曝出强制员工买房事件。如何度过“寒冬”,成为房企每天都要思考的难题。

  2018年9月底,作为行业“老大哥”的万科(SZ.000002),在秋季例会上高喊“活下去”,俨然捅开了房企一直想说却没人敢说的窗户纸,将行业现状暴露于公众眼前,上海原油期货完成首次交割争夺原油定价权再下一城,引起业界轰动。

  对于万科的“活下去”,外界给出了不同解读。有媒体分析,这是万科在向政府喊话,作为龙头房企,万科都面临艰难的生存困境,其他的地产开发商必然更加艰难,政府能否适当放松政策,助力房企过冬?

  万科对此公开回应称,“活下去”只是对内部员工的激励,并没有其他深意。在2018年12月14日万科举行的媒体交流会上,万科董事会主席郁亮也解释,“活下去”是万科的忧患意识,万科不仅要活下去,还要活得久、活得好。

  也有舆论表示,“活下去”向市场释放了悲观情绪,无疑给整个行业敲响了警钟。易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产表示,万科是一家具有很强忧患意识的企业,2007年喊出“拐点论”,2012年喊出“白银时代”,而这次喊出“活下去”,代表着万科对未来两年楼市走势预判并不乐观。

  随着过去几年京津冀一体化战略得到深入贯彻和落实,环京区域的房地产市场也迎来爆发式增长。由此,重仓环京布局的房企华夏幸福尽享政策红利。然而,在2018年,身处环京调控重灾区的华夏幸福受到重创,遭遇发展危机。

  2018年7月,为缓解资金压力,华夏幸福将近两成股权折价卖给平安资管,由此平安资管成为华夏幸福第二大股东。但在平安入股后,华夏幸福开始一系列大规模的调整,包括裁撤京津冀事业部、调整重庆事业部、将产业集团与小镇集团合并等一系列动作,无不成为行业的热议事件,引发行业关注。

  对此,业内人士向蓝鲸房产指出,早些年,区域房企依靠着地方政府的支持,低价获取大量土地,从而实现快速发展。但目前来看,面临着全国楼市政策的趋紧和从严的大环境,这些房企受到很大冲击和考验。华夏幸福“卖身”,一定程度上折射了区域房企的发展困境,因此,其巨大的调整动作,牵动着整个行业的神经。

  以货币化安置为主的“棚改”模式,曾是促进三四线城市去库存的方式之一。近两年,包括2018年刚刚新晋的千亿房企阳光城(SZ.000671)、中梁地产,以及众多房企纷纷下沉三四线拿地,抢占“棚改”红利。而更早布局的碧桂园,更是依靠着三四线城市的广泛布局,超越恒大、万科,成为行业“老大”。然而,棚改货币化安置,也大幅推高了三四线城市房价,使得三四线城市房价脱离正常市场运行规律,“人工暴涨”特征凸显。

  因此,2018年6月,国开行停止棚改货币化安置、上收审批权的风声一经传出,便引发市场轰动效应。不少专家指出,三四线城市面临着严重的人口流失问题,从长期来看,并不具备继续上涨的基础。也有专家表示,如今棚改货币化政策尚未最终确定,三四线仍有很大空间。

  有业内人士向蓝鲸房产表示,目前大部分三四线城市基本面尚未取得明显发展,与一二线城市间存在较大差距,人口吸引力不足,其房地产市场可持续需求难以保障。

  棚改货币化不确定性的增强,让三四线楼市陷入尴尬的处境。而城市布局的前瞻性对于房企后期发展是攸关“生死”的大事,因此,国开行对于“棚改”政策的调整,也成为整个房地产行业热烈讨论的关键性事件。

  随着一场史无前例的房地产调控政策席卷全国,不少一二线城市房地产成交跌入谷底,如何合理、合规的去库存成为地方政府不得不面对的问题;与此同时,地方政府也开始思考,如何让经济减轻对房地产行业的依赖,提升城市竞争力。一场人才争夺大战悄然拉开帷幕。进入2018年,北京、上海、天津等城市也纷纷加入“人才落户”,人才争夺战进入白热化阶段。据中原地产研究院统计,自2017年到2018年6月,全国已有超50个城市发布了“人才落户”政策。

  公开数据显示,2018年5月19日,天津开放“海河英才”计划当天,吸引了30万人排队“落户”;西安在3月之内抢人21万,逼近2017年全年“落户”数据。这种短期内大量人口涌入,成为房地产市场刺激购房的“筹码”,导致个别城市房屋供给紧张、房价水涨船高。

  贝壳研究院数据显示,2018年5月,天津二手房成交环比增加255%,成交均价涨幅在2.5%以上;西安房价则在3月份上涨11.2%。不少专家指出,不排除部分城市引进人才的初衷,但很多城市以“吸引人才为名,行卖房之实”,走的还是依靠房地产发展经济的老路子,其所谓的人才战略并不会持久。

  随着2018年5月中旬,住建部门对12座房价上涨较快的城市进行约谈,这场持续了一年半的“抢人大战”,迅速偃旗息鼓。

  有专家向蓝鲸房产表示,“抢人”的动作其实是提升城市竞争力的一个表现,尤其是产业升级等,都需要高端人才的进入,但是究竟效果如何,则需要长期观察。如今,城市抢人大战暂告一段落。对于部分城市而言,若没有足够的产业支撑城市长远发展,人才终将流出。

  在房地产由增量市场向存量市场的转变过程中,房产中介作为存量市场的一个输出端口,往往会借此时机扩张。然而在市场哄抢存量市场“大蛋糕”的过程中,中介机构由于对市场不够理性的判断及盲目扩张,各种乱象频现。

  2018年8月,我爱我家000560)(SZ.000560)原副总裁胡景晖公开炮轰自如等长租公寓运营商违背市场规律,为争抢房源而推高房租的行为,引起轩然大波。随后,胡景晖在我爱我家集团高层的压力下被迫辞职。胡景晖事件,以及背后折射出的长租公寓发展乱象迅速引起全行业关注。面对着舆论的巨大压力,政府部门对自如、相寓等运营商进行约谈。在此背景下,自如等运营商宣布整顿自有房源,质量合格后方可出租,此外,还保证房租维持在合理的上涨幅度。

  针对长租公寓“租金贷”存在的风险,胡景晖称“2018年、2019年将会成为大批长租公寓死亡之年。一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂,后果比P2P暴雷更为严重”。据蓝鲸房产不完全统计,2018年已有至少10家,初具规模的长租公寓商因资金链断裂宣告破产。

  苏宁金融研究院特别研究院江瀚向蓝鲸房产表示,随着长租公寓市场的逐渐成熟,发展规模较大的企业会越来越正规、专业,将会获得更大优势;专业性会成为未来长租公寓领域重要的衡量标准。

  一批“暴雷”事件过后,长租公寓行业得到洗牌,许多中小型的长租公寓平台黯然离场。长租公寓这个此前被普遍看好的“红海”市场显现出的风险,得到相关部门的重视,行业逐渐走向更加规范的发展路径。

  无论是万科、华夏幸福为“活下去”进行自发性的思考,或是楼市高温下及时叫停“棚改”“抢人大战”以及“长租公寓”市场乱象,种种迹象都在表明,经过2018年这个漫长的楼市“寒冬”,政府、企业、购房者三方的“心态”都在发生变化,唯一坚定的是,房地产不可能再退回到一直保持房价上涨的老路,行业拐点真正来了。

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